A manutenção predial envolve os serviços e atividades que buscam promover e garantir as condições de segurança e conservação das edificações, segundo o que determina o projeto de construção das mesmas. Essas atividades e serviços englobam todas as ações que promovem a qualidade de vida dos moradores e usuários. A manutenção predial é um conjunto de ações essenciais para manter a vida útil de todos os sistemas de uma edificação.

De acordo com o engenheiro civil e diretor da AEAN (Associação dos Engenheiros e Arquitetos da Alta Noroeste), Marcos Massahiro Wada, existem três diferentes tipos de manutenção predial: a corretiva não planejada, que é aquela que precisa ser executada emergencialmente, para corrigir um problema detectado; a preventiva, que é a que deveria ser feita por todas as edificações, para constatar um problema antes mesmo que ele possa vir a prejudicar a estrutura ou organização do prédio; e a corretiva planejada, na qual o problema foi detectado e um projeto para correção do mesmo foi planejado para ser executado com segurança.
Medidas aplicadas da forma correta e com a periodicidade necessária proporcionam mais segurança e garantem a funcionalidade, além de preservar o valor patrimonial de um edifício.

“Toda construção deve ser submetida a manutenções periódicas ao longo de sua vida útil. A falta de manutenção provoca anualmente inúmeros acidentes, sendo os mais frequentes desabamentos e quedas de revestimentos de fachada, telhados e coberturas, quedas de marquises em concreto armado e incêndios decorridos de falhas elétricas”, comenta Wada.

A Câmara de Inspeção Predial do IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), realizou um estudo sobre acidentes ocorridos em edificações com mais de 10 anos – levando em consideração apenas os edifícios em fase de uso, ou seja, sem contar sua fase de obra. O resultado foi que 66% dos acidentes estão relacionados à má manutenção, perda precoce de desempenho e deterioração avançada. Só 34% se referem a vícios construtivos ou, ainda, anomalias endógenas.

Wada diz que, para diminuir os riscos de acidentes, é importante que ocorra a inspeção predial que, de forma preventiva, poderá auxiliar nos direcionamentos do plano de manutenção e na tomada de decisões estratégicas, como o que será feito e o valor que será direcionado para cada item. A partir da inspeção, deve ser elaborado o plano de manutenção predial.

Vantagens

“Além de diminuir o risco de acidentes, a manutenção predial ajuda a preservar o valor patrimonial de um edifício e a evitar que seus reparos fiquem mais custosos a longo prazo”, destaca o engenheiro. Como exemplo, ele cita que uma fachada cujo reparo não seja feito no tempo correto, após alguns anos, pode precisar ser toda refeita e por valores muito mais altos. Além disso, revestimentos soltos podem cair, causando acidentes, danos materiais e até mortes – implicando em longos processos na justiça e penalização legal aos responsáveis.

A manutenção predial também impacta positivamente na percepção e satisfação dos colaboradores, seja em um condomínio empresarial ou residencial. Afinal, além de garantir que esteja de acordo com todas as normas regulatórias referentes aos diretos do trabalhador, também evita acidentes e proporciona qualidade de vida.

Responsabilidade

Os responsáveis pela manutenção de uma edificação são o proprietário da construção e/ou o síndico. Além disso, no caso de condomínios residenciais ou comerciais, cada proprietário é responsável por sua unidade autônoma e corresponsável pelo conjunto da edificação. É preciso, por exemplo, renovar a parte elétrica de seu apartamento sempre que necessário e corrigir vazamentos de água e infiltrações.

“Além da periodicidade de cada atividade de manutenção, o planejamento deve detalhar os controles a serem empregados para garantir a realização dos serviços. Também é preciso especificar se as intervenções devem ser realizadas por empresa capacitada e/ou especializada ou pela equipe de manutenção local”, analisa Marcos Wada.

Ainda segundo o especialista, caso queira, o condomínio poderá contratar uma empresa especializada ou profissional habilitado para exercer a função e assumir a responsabilidade técnica pelas manutenções das áreas comuns. Os profissionais da manutenção devem ser contratados de acordo com as demandas específicas e suas qualificações. Dependendo do grau de complexidade, é preciso consultar engenheiros ou arquitetos. Portanto, o importante é ter um profissional qualificado e, quando necessário, ouvir mais de uma opinião profissional.

Plano de manutenção predial 

Segundo o diretor da AEAN, um plano de manutenção completo deve atender a edificação como um todo, abrangendo todos os seus sistemas construtivos e elementos, como estrutura, alvenarias, revestimentos, instalações (hidráulicas, elétricas, de combate a incêndio e gás), ventilação, máquinas e equipamentos (elevadores, escadas rolantes, bombas etc.), assim como diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações. “É preciso ficar atento, pois o não cumprimento das normas pode implicar em perda da garantia por parte da construtora”, alerta Wada.

Além disso, continua o profissional, deve ser elaborado seguindo as diretrizes da ABNT NBR 5674 Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão da manutenção. Assim, deve levar em conta todas as características das edificações, como tipologia, uso efetivo, tamanho e complexidade, localização e implicações no entorno.

O plano de manutenção predial é ideal para se antecipar e prevenir possíveis problemas.

Por sua vez, novos empreendimentos devem seguir o Manual de Uso e Operação do projeto fornecido pela construtora responsável em atendimento à ABNT NBR 14.037.

A tecnologia

Wada continua o raciocínio afirmando que o uso da tecnologia é muito benéfico para a área, sobretudo a utilização de softwares de gestão de manutenção e facilities. “Eles concentram todas as informações em um único lugar e possibilitam a análise de gráficos para auxiliar na tomada de decisões estratégicas referentes à operação. Proporcionam, ainda, economia de tempo e de dinheiro”, diz.

A importância de utilizar um software de gestão da manutenção, uma vez que esse auxilia na organização das tarefas e no cumprimento da agenda de manutenções preventivas, além de centralizar todas as informações, reduzindo custos e melhorando o resultado final da manutenção.

A tecnologia de IoT – Internet of Things (do inglês, Internet das Coisas) também é muito útil para o setor, pois é possível conectar sensores para colher infinitos dados continuamente. Pode-se, por exemplo, medir o fluxo de pessoas em um ambiente para determinar o espaço livre necessário em um corredor ou quantos elevadores é preciso ter funcionando em um determinado horário.

Normas técnicas

Há inúmeras normas técnicas da ABNT essenciais para a gestão adequada da manutenção predial. As principais são a 5674, que aborda a manutenção de edificações; 15.575, sobre o desempenho de edificações habitacionais; 16.747, relativa à inspeção predial; 14.037, que discorre sobre o Manual da Edificação; e a 16.280, de gestão de reformas nas edificações.

Ressalte-se o fato de o Crea-SP (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Estado de São Paulo) realizar e apoiar eventos, por meio de entidades, como a AEAN, que visam a valorização das profissões de engenharia, agronomia e geociências. Além disso, promove iniciativas que têm como objetivo incentivar a segurança da sociedade na importância da presença de profissionais habilitados nas obras e serviços ligados às profissões registradas no conselho.